Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać?

Większość z nas korzystała z wynajmu mieszkania – czy to na studiach, czy dla swojej rodziny, podpisując odpowiednią umowę. Przy wynajmie mieszkania podpisujemy umowę najmu – jest ich kilka typów. Do wyboru mamy – po uzgodnieniu z właścicielem – umowę na czas oznaczony lub nieoznaczony, a także umowę najmu okazjonalnego. Warto wiedzieć, co umowa najmu […]

Większość z nas korzystała z wynajmu mieszkania – czy to na studiach, czy dla swojej rodziny, podpisując odpowiednią umowę. Przy wynajmie mieszkania podpisujemy umowę najmu – jest ich kilka typów. Do wyboru mamy – po uzgodnieniu z właścicielem – umowę na czas oznaczony lub nieoznaczony, a także umowę najmu okazjonalnego. Warto wiedzieć, co umowa najmu zawiera i czy należy zgłosić jej podpisanie do urzędu skarbowego.

Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?

Jeśli znaleźliśmy już nasze wymarzone mieszkanie na wynajem na portalu ogłoszeniowym, na przykład takim jak portal dlabydgoszczy.pl, należy potwierdzić wynajem poprzez zawarcie umowy najmu. Jest ona prawnie uregulowana w kodeksie cywilnym, w dziale o ochronie praw lokatorów, a zgodnie z art. 659 k.c. poprzez umowę najmu wynajmujący – właściciel mieszkania lub jego pełnomocnik, zobowiązuje się do przekazania mieszkania wraz z jego wyposażeniem na cele mieszkalne najemcy, który musi płacić w okresie trwania tej umowy ustalony czynsz.

Umowa najmu powinna zawierać oznaczenie stron podpisujących umowę, odpowiednio rozróżniając wynajmującego oraz najemcę – imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego. Pamiętaj, że w przypadku firm potrzebny jest między innymi REGON, NIP i KRS. Kolejnym elementem jest oznaczenie przedmiotu umowy – mieszkanie (ulica, powierzchnia, właściciel, opis pomieszczeń i wyposażenia). Wynajmujący w umowie zobowiązuje się do udostepnienia mieszkania wyposażonego we wszystkie potrzebne do funkcjonowania instalacje, a najemca zobowiązuje się do płacenia czynszu (kwota za wynajem + opłaty eksploatacyjne). Najemca zobowiązuje się również do utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym. Bezsprzecznie w umowie najmu należy jasno określić wysokość czynszu, sposób jego zapłaty oraz możliwych dodatkowych kosztów (np. telewizja). Podpisując umowę, zwróć uwagę, czy Twoja opłata będzie stała czy zmienna – związana ze zużyciem energii.

Kolejnym ważnym zapisem jest kaucja zabezpieczająca – nie może ona przekraczać dwukrotności miesięcznego czynszu (obliczona według stawki w dniu zawarcia umowy – w przypadku czynszu zmiennego). Kaucja stanowi zabezpieczenie wynajmującego, na wypadek uszkodzeń mieszkania. Umowa najmu zawiera również czas trwania oraz okres wypowiedzenia. Jeśli Ty i właściciel mieszkania pominęliście ten zapis i tak obowiązuje Was prawo. Mówi ono, że okresem wypowiedzenia jest miesiąc od zapłacenia ostatniego czynszu (rozliczenie kwartalne – trzymiesięczny okres wypowiedzenia, rozliczenie miesięczne – jeden miesiąc wypowiedzenia). Umowa najmu będzie nieważna tylko wtedy, jeśli jest niezgodna z ustawą bądź ma na celu obejście prawa (np. niepłacenie podatków).

Czy umowa najmu musi być zgłoszona do urzędu skarbowego?

Umowy najmu nie trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego. Nie znaczy to, że przychód z wynajmu mieszkania nie musi zostać rozliczony. Taki obowiązek ma każdy wynajmujący, jest to bowiem jego zarobek (w niektórych przypadkach można stosować amortyzację opodatkowania). Oznacza to, że po uzyskaniu pierwszej zapłaty z tytułu najmu, trzeba wybrać w urzędzie skarbowym odpowiednie opodatkowanie. Jedynym typem umowy najmu, który powinien zostać zgłoszony do urzędu skarbowego od razu po podpisaniu, jest umowa najmu okazjonalnego – przy właścicielu nieprowadzącym działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali. Dzięki temu wynajmującemu przysługuje prawo eksmisji lokatora w przypadku spornych sytuacji. Przy najmie okazjonalnym należy podpisać: akt dobrowolnego poddania się egzekucji z lokalu mieszkalnego (akt notarialny), a właściciel innej nieruchomości musi w formie pisemnej wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy do swojego lokalu po zakończeniu umowy najmu (np. rodzice studentów).

 

Umowa najmu – wzór

Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Zawarta w dniu ………………… r. w ……………… pomiędzy:

1) …………………………, zamieszkałym/łą w ……………………. przy ul. ………………, legitymują-cym/cą się dowodem osobistym ………………………, zwanym/ną dalej Wynajmującym,

a

2) ………………………………., zamieszkałym/łą w ………………………, ul. …………………, legitymują-cym/cą się dowodem osobistym …………………………., zwanym/ną dalej Najemcą,

o treści następującej:

  • 1

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego o pow. ……………….mkw., składającego się z ……………….pokoi, przedpokoju, łazienki i kuchni, położonego w………………….. przy ul. ………………………………….., a wydanie mieszkania nastąpiło – po sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego – w dniu …………………….. .

  • 2

Wynajmujący oddaje Najemcy do używania ww. lokal wraz z wyposażeniem (TUTAJ LISTA PRZEDMIOTÓW – całe wyposażenie).

  • 3

Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości ………………….. (słownie: ……………) zł miesięcznie. Czynsz będzie płatny z góry w terminie do …………………….. każdego miesiąca.

  • 4

Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony.

  • 5

Opłaty za wodę, gaz, c.o. i energię elektryczną pokrywa Najemca, według miesięcznych sprawozdań licznikowych – wszystkie nadpłaty i niedopłaty będą regulowane w ostatnim miesiącu przed wygaśnięciem umowy.

  • 6

Najemca zobowiązuje się do wykorzystywania lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe.

  • 7

W kwestii wypowiedzenia niniejszej umowy zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

  • 8

Po ustaniu stosunku najmu Najemca zobowiązany jest zwrócić lokal Wynajmującemu w stanie niepogorszonym.

  • 9

Dla zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z tytułu czynszu najmu oraz z tytułu naprawienia ewentualnych szkód Najemca wpłaca kaucję w wysokości ……………….. (słownie: ………………) zł, co Wynajmujący potwierdza odpowiednim dokumentem wydanym dla obu stron.

  • 10

W sprawach nieuregulowanych umową zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu cywilnego.

  • 11

Zmiana umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

  • 12 

Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

 

Wynajmujący                                                                     Najemca                            

………………………………                                                             ………………………………

(własnoręczny podpis)                                                           (własnoręczny podpis)