Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Rynek obrotu nieruchomościami już dzisiaj jest w Polsce olbrzymi, a prognozy wskazują na to, że ta gałąź gospodarki będzie rozwijać się w jeszcze szybszym tempie. Jak podaje Narodowy Bank Polski, w II kwartale 2017 roku na rynku pierwotnym sprzedaż mieszkań przekroczyła poziom ze szczytu poprzedniego badanego cyklu! Podobnie jest z rynkiem wtórnym, gdzie coraz częściej sprzedawanymi nieruchomościami są mieszkania obciążone kredytami hipotecznymi. Europejczycy, a w tym Polacy, zaliczają się do grupy, w której obrębie odbywa się najwięcej migracji. Nie jest to tylko zmiana lokalizacji na poziomie międzynarodowym, ale przede wszystkim międzymiastowym – i to jest głównym powodem chęci sprzedaży mieszkania, na które wcześniej właściciel zaciągnął duży kredyt hipoteczny. Na szczęście wymagania nabywców nieruchomości są tak wysoce zróżnicowane, że dzisiaj sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym nie jest niczym niezwykłym.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Stereotypowa opinia dotycząca nieruchomości z kredytem mówi, że ciężko jest nią elastycznie dysponować – sprzedawać czy wynajmować. Jest to jednak całkowitą nieprawdą – polskie prawo określa, że właściciel nieruchomości ma pełnię władzy nad danym obiektem i może z nim zrobić to, co uważa za słuszne (oczywiście w granicach prawa). Prawdą jest również to, że bank zabezpiecza się wpisem do księgi wieczystej, ale to kredytobiorca jest właścicielem mieszkania! Uregulowanie to można znaleźć w zapisach prawa własnościowego, z którego artykułów wynika, że właściciel ma prawo do posiadania, korzystania i rozporządzania rzeczą, a także czerpania z niej korzyści. Świadomość w tym zakresie jest bardzo ważna przy sprzedaży i kupnie mieszkania. W przypadku wątpliwości warto zwrócić się o pomoc do pośredników, którzy na co dzień śledzą rynek nieruchomości, pośrednicząc przy zawieraniu transakcji kupna/sprzedaży domów i mieszkań, na przykład w Bydgoszczy znajdziesz ich na portalu ogłoszeniowym dlabydgoszczy.pl. Na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, odpowiedź jest jedna – jak najbardziej można! Należy jednak pamiętać o tym, że kredytodawca bezsprzecznie musi dowiedzieć się o tym planie w pierwszej kolejności.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Rozwiązań jest tak dużo, jak występujących sytuacji. Są jednak dwa najczęstsze sposoby sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym – sprzedaż mieszkania przy równoczesnej spłacie kredytu hipotecznego z dwoma wariantami: kupujący zaciąga własny kredyt na kupowane mieszkanie bądź dysponuje gotówką i pokrywa wszystkie koszty jedną transakcją. Drugi sposób zakłada sprzedaż mieszkania z równoczesnym przeniesieniem kredytu hipotecznego na nową nieruchomość. Oba przypadki wymagają identycznego sposobu przygotowania działań, różnice zaczynają się na poziomie sprzedaży i prawa własnościowego oraz bankowego. Pierwszym krokiem jest zamieszczenie oferty sprzedaży nieruchomości na branżowych stronach internetowych (nie zapomnij zaznaczyć, że mieszkanie jest obciążone) bądź skorzystanie z usług biur nieruchomości. Jeśli znajdziesz kupca, musisz udać się do swojego banku, w celu poinformowania o zamiarze sprzedania mieszkania – konieczne jest uzyskanie poświadczenia o tym, ile kredytu hipotecznego zostało Ci jeszcze do spłacenia. Uzyskane informacje, takie jak wysokość finansowania, saldo czy prowizja za wcześniejszą spłatę, pomogą Ci określić cenę sprzedaży. Kolejne kroki wiążą się ze sposobem sprzedaży. Jeśli kupujący pokrywa koszty wartości mieszkania własną gotówką, musisz dowiedzieć się w banku o zasady wcześniejszej spłaty kredytu. W przypadku, kiedy kupujący zaciągnął na kupno mieszkania kredyt, musi zostać wydany odpowiedni akt notarialny, który określi, jaka część środków będzie przekazana na Twoje prywatne konto, a jaka część pokryje zobowiązania Twojego kredytu hipotecznego i wpłynie na konto banku, w którym zaciągnąłeś hipotekę. Kiedy kupujący zaciąga własny kredyt hipoteczny, należy dokładnie wypełnić wszystkie kroki. Po spisaniu aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży mieszkania, notariusz przekaże dokumenty do sądu, wnioskując o zmianę zapisu w księdze wieczystej nieruchomości. Nie można zapomnieć również o tym, aby uzyskać z banku dokument zwolnienia z hipoteki i przekazaniu jej kupującemu – promesa (ważna 30 dni od dnia wydania) jest bardzo potrzebna, dzięki temu zostaniesz wykreślony z księgi wieczystej. Warto wspomnieć również o sposobie przeniesienia kredytu hipotecznego z jednej nieruchomości na drugą. Jest to już bardziej złożony proces, który wielokrotnie wymaga konsultacji z rzeczoznawcą nieruchomości. Warto wiedzieć, że cena nowego mieszkania – jest ono nowym zabezpieczeniem – musi być równa lub wyższa w stosunku do wartości obecnego mieszkania. Nowe mieszkanie nie może być również obciążone kredytem hipotecznym, a zgodę na taki manewr uzyskuje się dzięki złożeniu odpowiedniego pakietu dokumentów. Między innymi składa się: operat szacunkowy nowej nieruchomości oraz wniosek o zmianę przedmiotu zabezpieczenia.